Comment sont déterminées les charges en copropriété ?

La copropriété et le syndic  

Vous le savez probablement ; un syndic est généralement mandaté pour s’occuper des parties communes d’un immeuble dont les appartements sont achetés par différents propriétaires. Il agit en représentant de la copropriété ; celle-ci peut faire appel à un syndic professionnel dont les honoraires seront pris en charge dans les charges communes ou un propriétaire peut être désigné comme syndic bénévole s’il le souhaite. 

Néanmoins, cette tâche est complexe et peut demander beaucoup de temps, en particulier s’il y a beaucoup de logements dans la copropriété.  

Lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement dans une copropriété, vous pouvez prendre part à l’assemblée générale (AG) où les décisions concernant l’immeuble sont décidées annuellement. Le syndic est chargé de présider cette assemblée et de préparer les sujets qui vont être discutés.

C’est lors de cette réunion entre copropriétaires que le montant des charges est discuté et voté annuellement afin d’être ensuite prévu dans le budget prévisionnel de l’immeuble. Les décisions prises durant cette assemblée générale sont ensuite notées dans le procès-verbal (PV) ; vous pouvez accéder à ce document avant d’acheter un bien dans une copropriété afin d’être au courant des décisions futures qui seront mises en place dans l’immeuble.

De manière générale, le prix des charges communes est réparti selon la quote-part des propriétaires dans l’immeuble ; cette quote-part est calculée en fonction de vos quotités, c’est-à-dire la valeur de votre bien dans le bâtiment. Il est, en effet, logique que le propriétaire d’un studio paye moins de charges qu’un propriétaire avec un duplex.

Mais que représentent les charges communes ?

Les charges communes reprennent les frais nécessaires à l’entretien des communs d’un immeuble, autrement dit les parties que vous partagez avec les autres propriétaires (ascenseur, hall d’entrée, escaliers, …).

Cela comprend :

• Les frais de nettoyage du bâtiment
• Le chauffage et l’eau
• L’électricité des communs, notamment utilisée pour éclairer la cage d’escalier et le hall, mais aussi pour l’ascenseur
• Le montant des assurances
• L’entretien général de l’immeuble
• L’entretien de l’ascenseur
• Les différents frais administratifs
• Les honoraires du syndic sauf s’il s’agit d’un syndic bénévole

Comment faire des économies ?

Si ces frais peuvent parfois être conséquents dans certains immeubles, il y a néanmoins la possibilité de faire des économies. Voici les différentes possibilités : 

1. Au vu de la conjoncture actuelle, il peut être intéressant d’introduire une discussion sur de potentiels travaux d’isolation ou l’installation de panneaux photovoltaïques afin de limiter, dans le futur, les factures d’énergie parfois bien trop élevées. Ce type de décision doit évidemment être approuvée par la majorité des copropriétaires car elle concerne tout l’immeuble. Il peut donc être utile d’en parler lors d’une assemblée pour distinguer si les autres propriétaires de l’immeuble seraient partants. Dans le cas où ils le sont, le syndic peut se renseigner auprès de différents corps de métier afin de déterminer le coût des travaux.
2. Diminuer le chauffage collectif d’un degré est une démarche simple qui peut également être mise en place après discussion entre copropriétaires. Cela pourrait permettre une potentielle économie de 7 % sur les prochaines factures. Par exemple, si la température du chauffage est paramétrée aux alentours de 20 degrés, elle pourrait éventuellement être baissée à 19 degrés dans les parties communes.
3. Il serait également judicieux de demander au syndic de comparer les différents fournisseurs d’énergie et de présenter les devis les plus intéressants à la prochaine assemblée. Ce changement est, en général, très rapide et pourrait permettre d’économiser jusqu’à 20 % par an.
4. Il en va de même pour les différentes compagnies d’assurance qui peuvent être comparées par le syndic afin de trouver la plus économique mais aussi, la plus intéressante au niveau des couvertures.
5. Les entretiens annuels de la chaudière ou de l’ascenseur sont aussi un paramètre à mettre sur la table afin que le syndic se renseigne sur des offres plus avantageuses.

Vous l’avez compris, la possibilité d’avoir des charges plus basses et plus intéressantes pour votre budget est possible mais cela implique d’en avertir le syndic et de faire voter la décision par les copropriétaires. Le syndic est celui qui se chargera de comparer les fournisseurs, les assurances ou les corps de métier pour de potentiels travaux. S’entourer d’un syndic professionnel qui a l’habitude de s’occuper de ce type de tâches est donc primordial pour faire de potentielles économies.

Vous êtes à la recherche d’un syndic pour votre résidence ? N’hésitez pas à nous contacter.