Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable est obligatoire.
Cette autorisation ne peut être accordée que par l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires.
Ni le syndic, ni le conseil de copropriété ne peuvent autoriser seuls ce type de travaux.
Toute demande de travaux doit être adressée au syndic avant l’Assemblée Générale, afin qu’elle puisse être inscrite à l’ordre du jour.
Cette demande doit être écrite et accompagnée de tous les justificatifs nécessaires.
Plus votre projet est précis et documenté, plus les autres copropriétaires seront en mesure de se prononcer en connaissance de cause.
Conseil pratique :
Un projet bien préparé (plans, descriptif, impact sur les parties communes, éventuels devis) augmente considérablement les chances d’obtenir une autorisation.
Conformément au Code civil belge (Livre 3 – copropriété), seule l’Assemblée Générale est compétente pour autoriser :
des travaux touchant aux parties communes ;
des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ;
des aménagements privatifs ayant un impact collectif.
Tout copropriétaire doit donc s’assurer que sa demande respecte les règles légales et le règlement de copropriété.
Les copropriétaires se réunissent en Assemblée Générale ordinaire au moins une fois par an.
C’est à cette occasion qu’un copropriétaire peut faire inscrire une question écrite à l’ordre du jour.
Pour cela, la demande doit être notifiée au syndic avant l’envoi des convocations.
Il est également possible, en cas d’urgence ou de situation spécifique, de convoquer une Assemblée Générale extraordinaire, uniquement consacrée à un point précis.
En Belgique, le syndic doit envoyer la convocation à l’Assemblée Générale au moins 15 jours calendrier avant la date de la réunion (article 3.87 du Code civil).
La convocation comprend notamment :
la date, l’heure et le lieu de l’AG ;
l’ordre du jour détaillé (y compris les questions écrites des copropriétaires) ;
les modalités de consultation des pièces justificatives ;
les documents nécessaires à la prise de décision (devis, plans, rapports, etc.) ;
le formulaire de procuration.
Si la demande relative aux travaux parvient trop tard au syndic, elle ne pourra pas être inscrite à l’ordre du jour et devra être reportée à une prochaine Assemblée Générale.
Pour faire inscrire votre demande, il est recommandé d’envoyer au syndic une demande écrite claire et précise (courrier ou e-mail).
Deux options s’offrent à vous :
attendre l’Assemblée Générale ordinaire annuelle ;
demander la convocation d’une Assemblée Générale extraordinaire, à vos frais, si la situation le justifie.
Pour être valable, la question doit :
porter sur un seul sujet ;
être formulée sans ambiguïté ;
être accompagnée d’un projet de résolution.
Dans le cas d’une demande de travaux, la loi belge impose de fournir un projet de résolution, c’est-à-dire une proposition formelle soumise au vote.
Ce document doit notamment préciser :
la nature exacte des travaux ;
leur implantation ;
leur impact sur les parties communes ;
les modifications éventuelles de l’aspect extérieur ;
les garanties techniques ou professionnelles.
Conseil pratique :
Faire appel à un architecte ou à un professionnel peut renforcer la crédibilité du projet et rassurer les autres copropriétaires.
Oui, un copropriétaire peut poser une question orale pendant l’Assemblée Générale.
Cependant, si cette question n’est pas inscrite à l’ordre du jour, elle ne peut faire l’objet d’aucun vote.
Pour qu’une décision soit prise, la question devra être formalisée et inscrite à l’ordre du jour d’une prochaine AG.
L’Assemblée Générale traite notamment :
de la gestion financière (comptes, budget, charges) ;
des aspects juridiques (syndic, règlement d’ordre intérieur, litiges) ;
de l’entretien et des travaux (rénovation, sécurité, performance énergétique) ;
des questions liées à la vie de la copropriété.
Les majorités requises varient selon la nature des travaux, conformément au Code civil belge :
décisions courantes : majorité simple ;
les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur : majorité renforcée ;
Les travaux entraînant une modification importante ou une appropriation des parties communes doivent être approuvés à l’unanimité.
Le syndic précise toujours la majorité applicable avant le vote.
Après l’Assemblée Générale, le syndic transmet le procès-verbal reprenant l’ensemble des décisions prises, dans un délai d’un mois.
Si votre demande de travaux a été refusée, vous pouvez :
contester la décision devant le juge de paix, dans un délai de 4 mois à compter de la communication du procès-verbal ;
demander au juge d’autoriser les travaux, s’il estime que le refus est injustifié.
Attention :
Les recours abusifs peuvent entraîner le paiement de dommages et intérêts au profit de la copropriété.
Date de publication : 02/03/26
