L’Assemblée générale c’est LE rendez-vous annuel des copropriétaires. Lors de cette assemblée, l'ensemble des copropriétaires se rassemblent pour délibérer et prendre des mesures visant à garantir le bon fonctionnement de la copropriété.
Dans cet article, Gestea examine en détail le déroulement d'une Assemblée générale.
Le Parlement de la copropriété
L’Assemblée générale (AG) réunit l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, à l’exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l’immeuble. L’AG est le « Parlement » de la copropriété. En effet, lors de cette réunion annuelle, des décisions sont prises et validées par une session de votes. Toutefois, ces décisions doivent être conformes aux statuts et à la loi, sous peine de quoi elles sont susceptibles de recours en annulation devant le juge de paix.
Préparation et convocation
La responsabilité de la préparation de l'Assemblée générale, qui doit avoir lieu au moins une fois par an, incombe au syndic de l'immeuble.
Cependant, le syndic peut convoquer l’Assemblée générale à chaque fois qu’il l’estime nécessaire et dès qu’une décision doit être prise, toujours dans l’intérêt de la copropriété. Par ailleurs, dès qu’un ou plusieurs copropriétaires formulent une demande auprès du syndic, ce dernier est tenu de convoquer une AG dans un délai de 30 jours, à condition que les copropriétaires rassemblent (ensemble) au moins 20% des quotités.
Que contient la convocation de l’Assemblée générale ?
Une convocation doit être envoyée dans les 15 jours précédant la date de l’Assemblée générale par courrier recommandé. Toutefois, il existe une exception. En effet, un copropriétaire peut accepter, par écrit et de façon explicite, d’être convoqué par un autre moyen de communication (mail par exemple).
La convocation contient les éléments suivants :
Le lieu, la date et l’heure de la réunion
L’ordre du jour : liste des points qui seront abordés lors de l’assemblée
Modalités de consultation de documents relatifs aux points qui seront abordés
Vous ne pouvez pas vous rendre à l’AG ?
Pas de panique. Vous pouvez vous faire représenter par un mandataire, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou non.
Pour ce faire, le copropriétaire doit remettre à son mandataire une procuration écrite à cette fin. Généralement, un modèle de procuration est joint à la convocation de l’Assemblée générale.
Déroulement d’une assemblée générale
Tout d’abord, une liste de présence reprenant le nom de chacun des copropriétaires et leurs quotités respectives est signée par les copropriétaires présents et par les éventuels mandataires des copropriétaires absents. Cette feuille de présence permet de vérifier que les majorités nécessaires pour débuter l’Assemblée générale sont bien réunies.
Ensuite, au début de l'Assemblée générale, un président est élu, et il doit obligatoirement être un copropriétaire. Le syndic, de son côté, assume les fonctions de secrétaire, sauf si l'assemblée décide autrement.
Le rôle du président est de diriger les débats, appeler au vote et veiller à ce que l’ordre du jour soit respecté, en interrompant éventuellement les discussions qui s’en écarteraient.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Les copropriétaires votent en fonction de leurs quotités dans les parties communes.
Depuis le 1er janvier 2019, il est dérogé à ce principe concernant les charges qui n'incombent pas à tous les copropriétaires. Dans ce cas, seuls les copropriétaires qui paient sont amenés à voter.
Ainsi, par exemple, si le copropriétaire du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges relatives à l'ascenseur, il ne participera pas aux votes relatifs à cet ascenseur. C'est la consécration du principe "le payeur décide".
Il existe plusieurs majorités selon les points discutés :
Majorité des 2/3 : décisions concernant les travaux dans les parties communes (exemple : rénovation de la cage d’escalier, de la façade, etc.).
Majorité de 50% + 1 voix : décisions relatives aux travaux requis par la loi (exemple : se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie, etc.).
Majorité de 4/5 : la démolition suivie d’une reconstruction d’anciens immeubles d’habitation, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.
Unanimité : reconstruction de l’immeuble
Procès-verbal
Le procès-verbal est la retranscription écrite de l’Assemblée générale. Ce document contient toutes les décisions prises lors de l’assemblée, mais également les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. Ce dernier point est important car, en cas de contestation d’une décision, seuls ces propriétaires pourront se présenter devant le juge de paix.
Rédigé par le syndic de l’immeuble, le procès-verbal doit être signé, en fin de séance, par le président de l’assemblée générale, le secrétaire et tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Si vous désirez obtenir plus de détails concernant l'Assemblée générale, nous vous encourageons à prendre contact avec nous en utilisant notre formulaire en ligne. Nous nous tenons à votre disposition pour répondre à toutes vos questions avec plaisir.
Date de publication : 21/09/23
