Pour comprendre l’appel de fonds dans son ensemble, on vous a préparé une liste de questions sur le sujet.
Charges de copropriété, quotités (souvent appelées “tantièmes”), quote-part, appels de fonds pour le fonds de roulement, contributions au fonds de réserve, appels exceptionnels, etc. Pas toujours facile de s’y retrouver quand on est copropriétaire.
L’appel de fonds est une demande de paiement envoyée par le syndic aux copropriétaires afin de couvrir les charges communes prévues au budget voté par l’Assemblée générale.
Il permet notamment de financer les dépenses courantes de l’immeuble, telles que l’entretien des parties communes, les contrats de maintenance, l’énergie des communs, les assurances et les honoraires du syndic.
Des appels de fonds spécifiques peuvent également être émis pour des travaux décidés en Assemblée générale.En Belgique, la répartition des montants se fait en fonction des quotités (ou “tantièmes”) attribuées à chaque lot, telles qu’elles figurent dans l’acte de base et le règlement de copropriété.
Afin de répartir les dépenses communes au sein d’une copropriété (et donc les appels de fonds), chaque copropriétaire se voit attribuer un nombre de parts, exprimé en millièmes, centièmes ou dix-millièmes selon les immeubles.
Ces quotités sont fixées dans les statuts de l’immeuble (acte de base / règlement de copropriété). Dans les immeubles plus récents, elles ont généralement été déterminées lors de la conception du projet. Dans des immeubles plus anciens, un géomètre-expert a souvent été sollicité lors de la mise en copropriété.
Il arrive aussi que certaines parties (caves, greniers, emplacements, jouissance exclusive d’une partie commune…) influencent la structure des quotités selon ce qui est prévu dans les statuts. Dans tous les cas, ce sont ces quotités qui servent de base à la répartition des charges, sauf dispositions particulières (par exemple, charges “spéciales” liées à une partie commune dont tous les lots ne bénéficient pas).
Le calcul de la quote-part due lors d’un appel de fonds est basé sur un principe simple :
La somme appelée par le syndic est multipliée par votre nombre de quotités, puis divisée par le total des quotités de l’immeuble.
Exemple :
Pour 10.000 euros appelés par le syndic, imaginons un copropriétaire possédant 170 millièmes sur un total de 1.005 millièmes. Il devra s’acquitter de 1.691,54 euros.
Ce mécanisme permet de tenir compte correctement du total réel des quotités, qui n’est pas forcément “arrondi” à 1.000 ou 10.000.
Le budget de fonctionnement est approuvé par l’Assemblée Générale des copropriétaires. En pratique, le syndic prépare un projet de budget en tenant compte :
des charges récurrentes (eau des communs, électricité, nettoyage, entretien, ascenseur, contrats techniques, assurance, etc.) ;
des dépenses non périodiques prévues ou à prévoir ;
et des obligations légales propres à la copropriété.
L’Assemblée Générale adopte ensuite ce budget. Une fois voté, il crée des obligations pour les copropriétaires : les appels de fonds doivent correspondre aux besoins de trésorerie liés à ce budget.
En pratique, de nombreuses copropriétés fonctionnent avec des appels de fonds périodiques (souvent trimestriels), mais la fréquence dépend de l’organisation de la copropriété et des décisions de l’Assemblée Générale.
À ces appels périodiques peuvent s’ajouter :
des appels liés à des travaux votés en Assemblée Générale ;
des appels exceptionnels (procédure, sinistre, urgence technique…) ;
des appels destinés à alimenter les fonds de la copropriété (fonds de roulement et fonds de réserve).
Ces appels de fonds détaillent généralement :
le montant global appelé ;
votre quote-part calculée selon vos quotités ;
l’état de votre compte (solde antérieur éventuel, montants déjà payés, montants restant dus) ;
la date d’exigibilité.
Oui. En cas d’urgence (sécurité, dégâts importants, rupture d’une conduite, problème de toiture, panne majeure…), le syndic peut devoir prendre des mesures conservatoires et organiser le financement nécessaire.
Dans ce type de situation, les copropriétaires doivent être informés de manière transparente des raisons, des montants et des mesures prises. Les modalités exactes dépendent du contexte, des statuts et des décisions (ou ratifications) qui seront ensuite discutées en Assemblée Générale.
En Belgique, on distingue notamment :
le fonds de roulement, qui correspond aux avances faites par les copropriétaires à titre de provision pour couvrir les dépenses périodiques de la copropriété (définition reprise au Code civil).
le fonds de réserve, destiné à faire face aux dépenses non périodiques, notamment les gros travaux. Depuis 2019, la constitution d’un fonds de réserve est devenue obligatoire, avec une contribution annuelle minimale (sauf dérogation votée à une majorité renforcée).
En fin d’exercice, il y a une régularisation : le syndic compare les provisions appelées et les dépenses réellement engagées. Cette distinction est importante, notamment en cas de tensions de trésorerie (retards de paiement de certains copropriétaires, factures à honorer, etc.).
La date d’exigibilité dépend de l’appel de fonds et des décisions de l’Assemblée Générale (budget, calendrier de paiement, appels spécifiques pour travaux, etc.). Beaucoup de copropriétés prévoient des échéances périodiques (souvent trimestrielles), et pour les travaux, un calendrier peut être fixé (en une fois ou en plusieurs tranches selon les montants).
Le syndic peut proposer des modalités pratiques, mais, en règle générale, l’important est de respecter la date d’exigibilité.
Les moyens de paiement les plus courants :
virement bancaire ;
domiciliation (prélèvement) si le système est mis en place ;
autres moyens prévus par le syndic/ACP.
Le paiement en espèces, lorsqu’il s’agit d’un paiement à un professionnel, est limité en Belgique : il existe un plafond légal de 3.000 euros pour les biens et services.
La régularisation a lieu après la clôture de l’exercice comptable, lorsque le syndic établit les comptes et prépare leur approbation en Assemblée Générale. Elle correspond au rapprochement entre :
les provisions appelées en cours d’exercice ;
et les dépenses réellement effectuées.
Certains postes expliquent souvent des écarts : énergie (prix variables), contrats indexés, réparations imprévues, consommation d’eau (selon compteur(s) commun(s) ou individualisation), etc.
Selon la présentation utilisée par le syndic :
Solde débiteur: « en notre faveur » correspond généralement au solde que vous devez encore à l’Association des copropriétaires (ACP) ;
Solde créditeur: « en votre faveur » correspond à un solde créditeur, c’est-à-dire une somme que l’ACP vous doit (par exemple, après régularisation).
Ces mentions doivent toujours être lues avec le détail du décompte (période concernée, soldes antérieurs, régularisation, etc.).
Le syndic peut appeler des montants destinés à alimenter les fonds de la copropriété :
fonds de roulement : pour financer le fonctionnement courant (dépenses périodiques) ;
fonds de réserve : pour financer des dépenses non périodiques (notamment gros travaux). La contribution annuelle minimale est encadrée par la loi (avec possibilité de dérogation à majorité renforcée).
Point d’attention en cas de vente : le fonds de réserve est attaché à la copropriété et non au copropriétaire. Les montants déjà versés restent donc acquis à l’ACP et ne sont pas automatiquement remboursés au vendeur.
Depuis 2021, il est toutefois possible de tenir compte de ce montant dans le compromis de vente, ce qui peut influencer les discussions et accords financiers entre vendeur et acheteur.
Cela dépend de l’organisation de votre syndic. Dans beaucoup de copropriétés, les documents sont disponibles via un espace en ligne (portail copropriétaire) ou sur demande auprès du syndic, qui peut fournir une copie de l’appel de fonds et du décompte associé.
Le plus souvent :
par virement bancaire (avec communication structurée) ;
via domiciliation si elle existe ;
ou selon les modalités prévues par votre syndic/ACP.
En tant que copropriétaire, vous êtes tenu de contribuer aux charges de la copropriété, conformément à vos quotités et aux décisions prises par l’Assemblée Générale. Le non-paiement peut mener à une procédure de recouvrement.
En Belgique, les litiges en copropriété relèvent en principe du juge de paix.
Date de publication : 18/03/26
