C’est quoi une Assemblée Générale?

L’Assemblée Générale (AG) est un moment essentiel dans la vie d’une copropriété. C’est lors de cette réunion que se prennent les décisions importantes concernant la gestion de l’immeuble, le budget, les décharges, les travaux ou encore les élections (notamment celle du syndic). Pourtant, de nombreux copropriétaires ne savent pas toujours ce qu’est réellement une AG, comment elle fonctionne ou quelles sont leurs obligations.

 

Dans cet article, nous vous expliquons en détail le rôle de l’Assemblée Générale, son déroulement, ses règles et son importance pour la bonne gestion de votre immeuble en Belgique.

 

Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?

 

L’Assemblée Générale est la réunion officielle des copropriétaires, organisée au moins une fois par an. Elle permet de discuter et de voter toutes les questions qui concernent la copropriété. L’AG est constituée de l’ensemble des copropriétaires.

 

C’est l’autorité qui décide, valide ou refuse, les actions proposées par le syndic ou par les copropriétaires.

 

L’Assemblée Générale est obligatoire et encadrée par le Code civil belge (Livre 3 - titre IV) , qui fixe les règles de convocation, de vote, de majorité et de représentation.

 

À quoi sert une Assemblée Générale ?

 

L’AG permet de prendre des décisions essentielles pour la gestion de l’immeuble.

C’est également le moment où les copropriétaires peuvent poser leurs questions et demander des explications.

 

Quand a lieu l’Assemblée Générale ?

 

En Belgique, une Assemblée Générale ordinaire doit avoir lieu chaque année.
Elle est généralement organisée à la même période chaque année. Cette période (appelée quinzaine légale) est déterminée dans le Règlement d’ordre intérieur. La quinzaine peut être modifiée lors de l’AG depuis la loi du 18 juin 2018.

 

Des AG extraordinaires peuvent aussi être organisées en cas d’urgence :
Travaux indispensables, mise en conformité technique, problèmes structurels, changement de syndic… En bref, tout ce qui ne peut pas attendre l’AG ordinaire.

 

Comment se déroule une Assemblée Générale ?

 

Voici les principales étapes d’une AG de copropriété :

 

1. La convocation

Selon le code civil belge, le syndic doit envoyer la convocation au moins 15 jours francs avant la réunion, avec l’ordre du jour détaillé.
Les copropriétaires peuvent demander l’ajout de points, mais uniquement dans les délais prévus, à savoir trois semaines au plus tard avant le premier jour de la quinzaine de tenue d’AG.

 

2. La présence et les représentations

Chaque copropriétaire peut assister à l’Assemblée générale en personne ou se faire représenter par une autre personne via une procuration.

 

Les décisions ne sont pas prises en fonction du nombre de personnes présentes, mais sur base des quotes-parts de copropriété détenues par les copropriétaires présents ou représentés.

 

Pour que l’Assemblée générale soit valable, certaines conditions de quorum doivent être respectées.
Elle est considérée comme valide si le double quorum est atteint : 50 % + 1 des copropriétaires sont présents ou représentés et ils représentent au moins 50 % des quotes-parts de l’immeuble.
À défaut, l’Assemblée peut tout de même se tenir si le quorum simple est atteint, c’est-à-dire lorsque 75 % des quotes-parts totales de l’immeuble sont présentes ou représentées.

 

Concernant les procurations, un copropriétaire ne peut pas détenir plus de trois procurations de vote. Une exception est toutefois prévue : un mandataire peut en détenir davantage si l’ensemble des quotes-parts qu’il représente, y compris les siennes, ne dépasse pas 10 % des quotes-parts totales de la copropriété.

 

Enfin, afin d’éviter une concentration excessive du pouvoir de vote, une règle de limitation s’applique : lorsqu’une personne, seule ou via les procurations qu’elle détient, représente plus de 50 % des quotes-parts présentes ou représentées à l’Assemblée générale, son droit de vote est automatiquement limité à 50 % des quotes-parts de la réunion.

 

3. Le vote des résolutions

Chaque point inscrit à l’ordre du jour et soumis au vote est adopté selon une majorité spécifique, conformément aux dispositions du Code civil belge (Livre 3).

 

Pour les décisions courantes, telles que l’approbation du budget, l’octroi des décharges, les élections ou encore les décisions de financement, une majorité simple est suffisante. Cela signifie que plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés doivent voter en faveur de la proposition.

 

En revanche, pour des décisions plus importantes, comme la réalisation de travaux, la loi prévoit une majorité des deux tiers. Cette règle permet de s’assurer que ces choix bénéficient d’un soutien large au sein de la copropriété.

 

Lorsqu’il s’agit de décisions ayant un impact majeur sur l’immeuble, telles que la modification des statuts, le changement de destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci, ou encore des transformations structurelles, une majorité des quatre cinquièmes est exigée par la loi.

 

Enfin, certaines décisions particulièrement sensibles, comme la modification de la répartition des quotes-parts ou la dissolution de l’association des copropriétaires, requièrent l’unanimité. Tous les copropriétaires doivent alors donner leur accord, y compris ceux qui ne sont pas présents lors de l’Assemblée générale, car ces décisions touchent directement à leurs droits fondamentaux.

 

Toutefois, lorsque l’unanimité est requise par la loi mais ne peut être atteinte en raison de l’absence d’un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle Assemblée générale doit être convoquée au minimum trente jours plus tard. Lors de cette seconde réunion, la décision pourra être valablement prise à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

 

4. Le procès-verbal

À la fin de l’Assemblée Générale, un procès-verbal est rédigé et signé.
Le PV est envoyé dans le mois à daté de l’AG et envoyé aux copropriétaires.
Il reprend toutes les décisions, les votes et les remarques formulées.

 

Quel est le rôle du syndic dans l’Assemblée Générale ?

 

Le syndic organise l’AG, prépare les documents, présente les points à l’ordre du jour, rédige le procès-verbal (Art.3.87§10) et met en œuvre les décisions prises.

 

Il doit également s’assurer du respect de la loi, proposer un budget réaliste, présenter les devis ou rapports techniques et garantir la transparence financière.

 

Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire, aussi appelé syndic non-professionel.

 

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

 

Chaque copropriétaire a l’obligation d’être convoqué et de participer au vote. Mais il doit aussi pourvoir accéder aux documents de la copropriété, proposer des points à l’ordre du jour et contester une décision, dans un délai de quatre mois, et doit correspondre à une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive.

 

Chaque propriétaire a également l’obligation de participer aux charges communes et de respecter les décisions votées, même si elles ne lui conviennent pas. Enfin le copropriétaire a le devoir de se conformer au règlement d’ordre intérieur ainsi qu’aux règles de la copropriété.

 

Pourquoi l’Assemblée Générale est-elle si importante ?

 

L’AG garantit :

Sans AG, la copropriété ne peut pas fonctionner correctement, car aucune décision officielle ne peut être prise, approuvée et/ou ratifiée.

 

En conclusion : une étape clé dans la vie de votre copropriété

 

L’Assemblée Générale est un moment incontournable pour assurer la bonne gestion, la sécurité et la valeur de votre immeuble.
Bien la préparer et y participer permet de garantir un fonctionnement optimal de la copropriété, une compréhension de votre patrimoine et éviter les problèmes futurs.

 

Chez Gestea, nous vous accompagnons pour comprendre vos droits, vos obligations et le fonctionnement de votre copropriété.
Une AG bien organisée, c’est une copropriété plus harmonieuse et mieux gérée.